HUSLEJENÆVNET I AARHUS SØNDRE KREDS
udskrift af protokollen fra
MØDE DEN 26. FEBRUAR 2015

I mødet deltog formanden, Karsten Juul-Dam, og nævnets medlemmer, Lars H. Rasmussen og Kjeld Gunder Christensen.

A F G Ø R E L S E

Nævnet traf i medfør af boligreguleringslovens § 14, stk. 1, følgende afgørelse:

• Lejeforhøjelsen tilsidesættes.
• I det omfang der er betalt beløb i henhold til lejeforhøjelsen, skal der ske tilbagebetaling med tillæg af renter i medfør af boligreguleringslovens § 17 snarest og senest 30 dage efter modtagelsen af denne afgørelse.
• Manglende tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter anses som en overtrædelse af reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag.

S A G S F R E M S T I L L I N G

Administrator har ved mail af 4. oktober 2013 med bilag anmodet huslejenævnet om at tage stilling til varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse pr. 1. januar 2014.

Administrator har i brev af 23. september 2013 varslet omkostningsbestemt huslejeforhøjelse over for lejerne på samlet kr. 235.675 for ejendommen ekskl. hensættelser. Lejerne har i brev af 1. oktober 2013 gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen og har herunder gjort indsigelse mod stigende udgifter til ejendomsfunktionær på 1/4 million kroner.
Administrator har i mail af 30. oktober 2013 bl.a. oplyst, at administrator har udsendt korrigerende varslingsskrivelser til lejerne den 29. oktober 2013, idet der er foretaget ændringer i posterne forsikring, vicevært og budgetlejereduktion, men at lejeforhøjelsen for ejendommen og de enkelte lejere i øvrigt er uændret.

Administrator har i mails af 7. og 15. november 2013 kommenteret sagen yderligere.

Lejernes repræsentant har i brev af 19. november 2013 fastholdt indsigelsen og bl.a. gjort gældende, at udgifterne til vicevært er nedsat, hvorimod budgetlejereduktionen er reduceret.

Nuværende administrator har i mail af 28. november 2014 bl.a. oplyst, at lejelovens § 4, stk. 5, ikke er iagttaget i alle lejekontrakterne samt fremlagt dokumentation for budgetposterne.

Parterne har herefter kommenteret sagen yderligere.

B E G R U N D E L S E

Nævnet bemærkede indledningsvis, at det af boligreguleringslovens § 7, stk. 1, fremgår, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen. Af § 7, stk. 3, fremgår, at lejeforhøjelse efter stk. 1 har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse, medmindre parterne træffer anden aftale.

Af boligreguleringslovens § 12, stk. 1, fremgår endvidere, at i ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter § 7 indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Nævnet fandt, at kravet om, at lejeforhøjelsens beregning skal fremgå af varslingsskrivelsen, indebærer, at der må gives oplysning om, hvilke lejebudgetudgifter, der er lagt til grund.

Nævnet bemærkede herefter, at det reviderede budget har medført en ændring i bl.a. budgetreduktionen, idet der er ydet en mindre budgetreduktion i forhold til det oprindeligt varslede, hvilket har medført en lejeforhøjelse delvist på grundlag heraf.

Da administrator har foretaget væsentlige ændringer i lejebudgetudgifterne i forhold til de udgifter, der er lagt til grund i den første varslede lejeforhøjelse, skal reglerne i boligreguleringslovens §§ 7 og 13 allerede af den grund iagttages. Administrator har varslet korrigeret lejeforhøjelse ved brev af 29. oktober 2013 til ikrafttræden pr. 1. januar 2014. Nævnet fandt, at lejerne har krav på 3 måneders varsel, men at lejerne henset til ovenstående ikke har fået et sådant varsel, og at der ikke er fremlagt dokumentation på, at parterne har aftalt et kortere varsel.

Nævnet tilsidesatte derfor lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2014, jf. boligreguleringslovens § 14, stk. 1, idet de formelle regler ikke er iagttaget.

I det omfang der er betalt beløb i henhold til lejeforhøjelsen, skal der ske tilbagebetaling med tillæg af renter som ovenfor anført.

Nævnet bemærkede hertil, at der over for de lejere, hvor oplysningskravet i lejelovens § 4, stk. 5, ikke er iagttaget, alene kan ske lejeforhøjelse på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse, jf. boligreguleringslovens § 7, stk. 5, 1. pkt., og at der således ikke over for disse lejere kan varsles lejeforhøjelse ved at reducere en evt. budgetreduktion.

 K L A G E V E J L E D N I N G

 Nævnets afgørelse vil inden for en frist af 4 uger, efter at afgørelsen er meddelt parterne, kunne indbringes for boligretten.

Indbringelse sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Retten i Aarhus, Kannikegade 16, 8000 Aarhus C.

Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejere er part i en eventuel retssag. Dog anmoder nævnet venligst om at blive underrettet, såfremt sagen indbringes for boligretten, ligesom nævnet gerne modtager underretning om sagens udfald.

Sagen sluttet.